Il Blog di perCorsi di Estimo

  • Teresio Bosco 17 gennaio 2017

    Risarcimenti del danno: meglio tardi che mai! O forse no?

    La faticosa condanna dell’Amministrazione al risarcimento del danno per equivalente, ovvero attraverso il pagamento di una somma di denaro passa soprattutto attraverso la frusta che lo stesso Giudice Amministrativo, forse ancora troppo timidamente, ha iniziato ad usare.

    E’ quanto emerge dalla lettura della sentenza recentissima del T.A.R. Lombardia, Milano, sez. III (sentenza 12 gennaio 2017 n. 65) che nel caso di occupazione illegittima di un’area da parte dell’ANAS, dopo aver accertato la volontà del proprietario di rinunciare alla proprietà, dal che la sentenza costituirebbe titolo per la trascrizione nei registri immobiliari e per il conseguente passaggio della proprietà in capo alla P.A., riconosce in capo al privato il diritto al risarcimento del danno per il periodo di occupazione illegittima durante il quale ha subito la perdita delle utilità ricavabili dal terreno (i) nonché la rifusione per equivalente del valore del cespite perduto, anzi rinunciato (ii).

    Fin qui tutto bene, tra l’altro la sentenza merita una particolare menzione in quanto il Giudice Amministrativo infligge una “severa” (sia pur nei modesti limiti consentiti dall’ordinamento) condanna all’Amministrazione ANAS per lite temeraria, stante il defatigante comportamento tenuto in sede processuale, per aver temerariamente resistito in giudizio pur nella consapevolezza di avere torto, ed applica una sanzione pari al quadruplo del contributo unificato dovuto per il ricorso introduttivo (dovrebbe essere €. 8.000) oltre al pagamento delle spese processuali liquidate il €. 6000 oltre oneri di legge, e con segnalazione alla Procura della Corte dei Conti per far perseguire in sede contabile le eventuali personali responsabilità.

    Che cosa manca per una effettività della tutela? Teniamo pur conto del fatto che stiamo parlando di una sentenza tra le più incisive, emessa da un T.A.R., quello della Lombardia, che non è certamente affetto da timidezza nei confronti del cd. “secondo potere”, secondo la nota suddivisione del Montesquieu.

    Per rispondere bisogna, ancora una volta, prestare attenzione ai fatti che stanno alla base della vicenda processuale, i quali sono oltremodo significativi: innanzitutto, per quanto emerge dalla lettura della sentenza, si tratta di una occupazione risalente niente meno che al mese di maggio 1998; son trascorsi dunque quasi vent’anni d’occupazione abusiva, senza che il privato, spoliato della disponibilità dell’area ma non del diritto di proprietà, per cui ha continuato ad essere sottoposto alla tassazione, abbia ricevuto qualche ristoro. Sarà forse per questa ragione che avrà (egli) tergiversato, fatto sta che ad un certo momento ha deciso di ricorrere alla giustizia, e la sentenza è arrivata finalmente nel 2017, dopo una prima decisione parziale risalente al 2015. Tuttavia non è finita qui, almeno in questo caso, perché il dispositivo non indica il quantum, ma si limita ad individuare, ancorché in modo puntuale, i parametri di liquidazione del danno da occupazione e del ristoro per abdicazione della proprietà, rimettendo necessariamente le parti ad un successivo giudizio per la quantificazione.

    Passerà ancora del tempo, credo di non sbagliare se azzardo a dire anni, per giungere in definitiva ad una sentenza specifica di condanna, che contenga nel proprio dispositivo l’individuazione della somma dovuta dall’Anas per la propria illegale condotta, dunque non soltanto un parametro di determinazione di essa.

    Vuol essere questa tediante chiacchierata un invito dunque ad abbandonare la partita prima ancora di averla giocata? Niente affatto, semmai il contrario, nel senso di non tergiversare quando si verificano simili situazioni, non lasciar passare troppo tempo confidando in un maieutico evento miracoloso, e tanto meno di pensare che situazioni come quella decisa dal T.A.R. Lombardia non saranno poi così comuni, dal momento che, di contro, la loro frequenza è testimoniata dal florilegio di sentenze in materia, e per quanto possa servire ne ho testimonianza diretta con i diversi casi che nella mia attività professionale mi capita di esaminare.

    Per approfondire segui il corso L'Espropriazione per Pubblica Utilità, aspetti fisiologici e patologici dell'Avv. Teresio Bosco.

  • Luke Jonathan Brucato 17 gennaio 2017

    I Millennials e la casa: fondamentale la perizia

    I prossimi clienti ad approcciare il mercato immobiliare saranno i cosiddetti Millennials, cioè la generazione che oggi ha tra i 18 e i 35 anni, una fascia di circa 11 milioni di italiani. Secondo l’indagine Discovering Millennials di Yahoo!, la caratteristica più distintiva di questa generazione rispetto alle precedenti è quella di essere cresciuti online e pertanto di affidarsi alla rete per ogni scelta di acquisto, dal trasporto alla ristorazione all’entertainment, fino ai servizi finanziari. Purtroppo sappiamo anche che i Millennials sono la generazione più disoccupata d’Italia ed il 40% di coloro che si trovano in età lavorativa non ha un reddito, mentre oltre il 60% dell’intera fascia abita ancora con i propri genitori.

    Se pensiamo al futuro del mercato immobiliare residenziale nel nostro Paese, la domanda viene spontanea: in che modo questa generazione potrà permettersi di acquistare una propria abitazione?

    Sicuramente una prima risposta riguarda la soluzione attuale più prevalente e cioè che le generazioni precedenti continueranno a fornire supporto finanziario e abitativo, almeno fino a una ripresa dell’economia e del mercato del lavoro. Ma questa non è una soluzione per tutte le famiglie e in termini di indipendenza e affermazione sociale, forse neanche la più auspicabile da parte degli stessi Millennials che vorrebbero costituire un proprio nucleo familiare.

    In questo contesto, crediamo che oggi più che mai le banche possano cogliere l’opportunità di avvicinare questa generazione al mercato immobiliare, assumendo un ruolo che va oltre la semplice concessione di mutui ipotecari, ma fornendo una soluzione completa di consulenza, supporto nell’identificazione della migliore opportunità immobiliare, proposta di prodotti finanziari tailor-made e di protezione assicurativa, purché concorrenziale.

    Sta di fatto che i principali istituti si stanno già muovendo, ma è innegabile che i Millennials sono una generazione di zero-equity e che anche in un contesto immobiliare in cui i prezzi sono sensibilmente scesi rispetto ai picchi pre-crisi finanziaria, in pochi hanno la liquidità del tipico 20% del valore dell’immobile per ottenere un mutuo ipotecario fondiario. Viene da se immaginare un ruolo crescente del mutuo ad alto Ltv (“loan-to-value”, ovvero il rapporto tra il finanziamento e il valore dell’immobile) per permettere un rapido accesso a un mercato immobiliare ancora a prezzi vantaggiosi, ma sicuramente destinati a tornare a crescere in funzione del già avviato incremento delle transazioni (+20% nel 2016).

    Il mutuo al 100%
    Per sua natura, il cosiddetto mutuo al 100% permette al richiedente di ottenere un finanziamento per l’intero importo di acquisto dell’immobile, ma per la banca rappresenta tipicamente un rischio maggiore in quanto il richiedente non ha investito di tasca sua nell’acquisto dell’abitazione. Per questo la normativa bancaria richiede all’istituto erogante di dotarsi di garanzie integrative, come ad esempio una polizza fideiussoria, per far fronte a eventuale inadempienza del debitore. Nella costruzione di un prodotto del genere la banca deve però tenere conto di alcuni aspetti fondamentali:

    La determinazione del valore di mercato dell’immobile deve essere affrontata con serietà e professionalità specifiche, consapevoli che costituirà la principale speranza di rientro per la banca in caso di inadempienza del debitore. Se non sono stati usati parametri e standard valutativi affidabili, applicati da tecnici di comprovata esperienza e capacità, il rischio di una sovrastima dell’immobile e di conseguenza una mancata copertura del debito al momento della vendita forzata è esponenziale. Nel caso invece di una sottostima, il rischio è di non poter chiudere l’operazione e il mancato raggiungimento dei target di impieghi.
    Oltre al valore, la società di valutazione dovrà essere incaricata anche di verificare la vendibilità e la conformità urbanistica e catastale del bene, requisiti indispensabili per poter considerare l’immobile oggetto d’ipoteca solida ed escutibile.
    Anche l’assicuratore guarderà con attenzione le policy e i processi di valutazione delle garanzie immobiliari prima di decidere fattibilità e pricing di una polizza di mortgage insurance, proprio perché la perizia è un tassello basilare della misurazione del rischio del mutuo ipotecario, tanto più di un mutuo ad alto Ltv.
    Fatte queste dovute considerazioni, non dobbiamo allarmarci quando sentiamo pubblicizzare un mutuo al 100%, anzi andrebbe interpretato come un segnale di dinamicità del mercato immobiliare e un tentativo di portare una generazione all’acquisto che altrimenti sarebbe tagliata fuori.

    Il prodotto che come industria immobiliare e finanziaria dovremmo invece temere è il mutuo fondiario solo in apparenza, dove la banca concede fino all’80% del valore della perizia, ma l’importo coincide con o addirittura supera la somma effettivamente versata dal richiedente al momento della compravendita. In caso di default del debitore, un mutuo del genere rappresenta un rischio per l’intero comparto in quanto la banca avrà in portafoglio un mutuo ad alto Ltv senza le adeguate coperture, il valutatore dovrà rispondere della propria perizia e il debitore potrebbe aver ricevuto credito in eccesso rispetto alle proprie capacità di rimborso.

    Una corretta valutazione di mercato mira a determinare il più probabile prezzo di acquisto di un bene immobile in una situazione di libera contrattazione tra le parti. In un mercato ancora incerto e di fronte ad una generazione sfidante come quella dei Millennials, assicuriamoci di aver costruito un prodotto solido che possa resistere anche se dovessero venire meno altre certezze, affidando l’attività di valutazione immobiliare a soggetti esperti ed indipendenti e ricorrendo alla mortgage insurance per la corretta copertura su mutui ad alto Ltv.

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    Fonte: REQUADRO

  • Redazione 16 gennaio 2017

    L'Attività di Riesame dei Rapporti di Valutazione Immobiliare

    Presso l’Ordine degli Architetti di Mantova, perCorsi di Estimo ha organizzato un’interessante corso di una giornata rivolto ai valutatori immobiliari per mettere a fuoco tutte le tecniche del riesame delle valutazioni in base agli standard internazionali.

    Il corso tenuto da Sandro Ghirardini, CEO di perCorsi di Estimo, è stato giudicato molto utile dai partecipanti che hanno avuto modo di approfondire importanti nozioni su come si svolge il riesame di una perizia che consentirà loro di esprimere un giudizio imparziale sui rapporti di valutazione svolti da altri colleghi.

    Il corso si è concluso con la simulazione dell’esame di certificazione secondo la norma 11558:2014 sia di livello base sia di livello avanzato.

    Approfondisci con il corso RIESAME L’attività di riesame dei Rapporti di Valutazione Immobiliare di Sandro Ghirardini.

  • Teresio Bosco 14 gennaio 2017

    Valori dell’area fabbricabile ai fini ICI/IMU non può essere utilizzato per l'imposta di Registro

    Che la valutazione di un bene immobile non sia unica ed univoca, ma che possa variare a seconda dei parametri impiegati e delle finalità che si perseguono è un dato di scienza, o forse più prosaicamente detto di conoscenza che può considerarsi ormai da tutti gli operatori del settore condiviso. Ciò vale nel campo estimativo, prettamente inerente ai rapporti tra soggetti economici privati (intendo riferirmi ai parametri di valutazione da prendere in considerazione nella redazione delle stime, sia quelli riferentisi alle caratteristiche fisiche del bene, sia quelli che costituiscono oggetto degli I.V.S.), ma allo stesso modo anche ai fini fiscali, nel senso che variano i parametri dell’imposizione a seconda della tipologia del tributo di cui si discute.

    E’ un insegnamento che si trae da Cass. V^,  sentenza n. 21830/016, da rimarcare sotto più profili.

    In primo luogo perché la Corte, vanificando gli effetti della statuizione dei due precedenti gradi di giudizio che erano stati favorevoli ai contribuenti, nei quali si era fatto riferimento ai parametri ICI per fissare il valore del bene ai fini dell’imposta di registro, ha ribadito che la diversità tra i due istituti dell'Ici e dell'imposta di registro non consente di ritenere mutuabili, ai fini della valutazione della seconda imposta, i criteri previsti per la determinazione della prima,  in quanto i soggetti attivi e la struttura dei due tributi è in radice diversa: “sotto il profilo temporale all'occasionalità e all'unicità della prima si contrappone la periodicità e, quindi la ripetitività della seconda, la quantità del cui oggetto va, quindi, determinata anno per anno con riferimento al 1^ giorno del periodo di imposta”. E’ stata inoltre rimarcata la diversità sotto il profilo oggettivo, nel senso che i criteri di determinazione della quantità dell'oggetto di imposta sono solo parzialmente coincidenti e i criteri da utilizzare per l'ICI sono più numerosi e, comunque, diversi e specificamente indicati dal legislatore.

    In secondo luogo perché la Corte ha ribaltato quanto deciso in modo uniforme nei due precedenti gradi di giudizio (…quando si dice “non dire gatto finchè non ce l’hai nel sacco”, come ci ha insegnato un noto personaggio del mondo del calcio), per cui il contenzioso finchè è in piedi può riservare sorprese, come le partite, per rimanere in tema, che si giocano in novanta minuti e non finiscono prima.

    Sotto un altro aspetto perché in quel caso la vicenda non è finita lì, nel senso che sulla scorta di siffatti principi la Corte ha annullato la sentenza e rimesso gli atti alla Commissione Tributaria (nella fattispecie quella subalpina) affinchè in diversa composizione decida facendo applicazione di quanto statuito in sentenza. Qui si apre un ulteriore capitolo, nient’affatto da sottovalutare, soprattutto ai fini della due diligence, tenendo conto che: a) la sentenza della Cassazione è del mese di ottobre 2016; b) ha cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del 2010 (!); c) la quale aveva confermato la decisione di primo grado di cui non si conosce la data, ma quel che interessa è che l’avviso di accertamento si riferiva ad un atto di trasferimento del 2002.

    Sono passati dunque ben 14 anni, e ne passeranno ancora non so quanti prima che la vicenda sia conclusa. Chissà nel frattempo che cosa è stato fatto del (e sul, trattandosi di un terreno, credo, edificabile) cespite interessato.

    Ma per quanto riguarda la pretesa creditoria dello Stato non dobbiamo dimenticare il privilegio di cui gode per effetto di quanto disposto dall’art. 2772 Cod. civ., che se qualcuno avesse mai dimenticato è forse il caso di andare a rileggere, quanto meno per prudenza.

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  • Teresio Bosco 12 gennaio 2017

    Il valore giuridico della perizia estimativa

    La perizia estimativa del tecnico può assumere efficacia di confessione stragiudiziale ai sensi art. 2735 Cod. Civ., con la conseguenza che il valore stimato del bene da parte del tecnico può essere legittimamente assunto dall’Amministrazione Finanziaria come elemento presuntivo idoneo a giustificare l’integrazione dell’accertamento del maggior prezzo di cessione. Ciò è quanto emerge dalla motivazione della sentenza n. 26279/2016 della Sezione Tributaria Civile della Corte di Cassazione, a definizione di un contenzioso tributario non privo di alcune sue peculiarità.

    L’Amministrazione Finanziaria aveva in quel caso emesso un primo avviso di accertamento relativo al valore di cessione di un immobile, cui aveva fatto seguito un secondo avviso (di accertamento) nel quale era stato assunto come valore accertato di compravendita il valore  indicato in perizia estimativa redatta da un tecnico su incarico della società acquirente, verosimilmente ai fini della rivalutazione del bene agli effetti della plusvalenza.

    Il valore di confessione stragiudiziale della parte attribuito alla perizia estimativa redatta dal tecnico rappresenta quanto meno una forzatura, per il fatto di tutta evidenza che essa proviene non dalla parte interessata che l’ha resa, come previsto dal’art. 2735 Cod. Civ., ma da un soggetto terzo. Né si può trascurare il fatto che altro sia l’individuazione dell’effettivo prezzo di cessione, ove l’Amministrazione ritenga non corretto quello indicato in atto, ed altro sia invece il valore di stima del bene ai fini della plusvalenza. Fermiamoci tuttavia al dato di fatto, ovvero che l’Amministrazione ha preso l’uno per accertare l’altro, e la Suprema Corte ha avallato siffatto procedimento. Detto ciò rimane peraltro da rimarcare, a mio avviso positivamente, il fatto che la sentenza sia di accoglimento del ricorso (non sono molte, ma ciò è dovuto alla proliferazione dei ricorsi per cassazione) su un altro motivo proposto, relativo al fatto che l’acquisto del bene fosse stato finanziato dall’acquirente con contratto di mutuo, stipulato per un importo che si discostava in modo apprezzabile  dal valore periziato, e di tale elemento non si sarebbe tenuto conto da parte del giudice del merito, il quale si sarebbe appiattito sul valore periziato. Quindi, se da una parte l’Amministrazione può utilizzare dati o apprezzamenti comunque provenienti dalla parte, che possono anche essere considerati di per sé esaustivi ancorché elaborati da soggetti terzi, non può esimersi la stessa Amministrazione dall’esaminare anche quegli altri elementi che comunque ineriscono alla fattispecie, spiegando le ragioni per cui si va ad attribuire maggior valenza all’uno piuttosto che all’altro dato.

     In buona sostanza si deve trarre un duplice insegnamento: 1) che il contratto di mutuo stipulato per finanziare l’acquisto assume un peso specifico determinante ai fini dell’accertamento di valore, e 2) che alle perizie estimative va attribuita e riconosciuta una rilevanza “oggettiva”, dunque non soltanto in relazione al procedimento nel quale sono rese, e vincolano direttamente la parte nel cui interesse vengono stilate.

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