Il Blog di perCorsi di Estimo

  • Redazione 25 febbraio 2017

    Rendiamo solido il Mattone

    Le interviste dei relatori del Convegno in ABI.
    Servono Valutatori Immobiliari Certificati, perizie affidabili con veri prezzi di compravendita.

    Vedi anche l'articolo "Dalle cattive valutazioni immobiliari la cattiva finanza" e scopri come preparati all'esame di Valutatore Immobiliare Certificato per poter continuare a lavorare per le Banche e i Tribunali.

  • Redazione 18 febbraio 2017

    PRASSI DI RIFERIMENTO UNI/PdR 19:2016

    Raccomandazioni per la valutazione di conformità di parte terza accreditata ai requisiti definiti nella norma UNI 11558 “Valutatore immobiliare - Requisiti di conoscenza, abilità e competenza”

    La prassi di riferimento fornisce una serie di raccomandazioni per la valutazione di conformità di parte terza accreditata ai requisiti del valutatore immobiliare, ossia della figura professionale che esercita attività di stima e valutazione immobiliare secondo quanto definito nella UNI 11558.

    Per affrontare l'esame sono di ausilio i corsi previsti dagli Obiettivi SMART, Base e Avanzato.

  • Teresio Bosco 16 febbraio 2017

    Il vincolo alberghiero strumento di sviluppo turistico. Sarà questa la strada giusta da percorrere?

    (sentenza T.A.R. Liguria, I, 30 gennaio 2017 n. 58).

    I dati di fatto:

    -          Un albergo ancora in attività in una struttura antiquata che però, per la sua collocazione, non si presta ad essere adeguata in modo da garantire una equilibrata gestione imprenditoriale, ed è pertanto destinata a sopravvivere se non a soccombere;

    -          La proprietà chiede di svincolare l’immobile dalla destinazione d’uso ad albergo, per poterne fare altro;

    -          Il Comune respinge la richiesta, perché la legge non lo consente, essendo la struttura compresa nella fascia di 300 mt. dalla costa, prossima agli stabilimenti balneari, al porto turistico ed al centro storico, per cui esprime una “vocazione turistica naturale”;

    -          Il diniego viene impugnato al TAR Liguria, che respinge il ricorso e dichiara pure irrilevanti le due questioni di legittimità costituzionale sollevate dal ricorrente per contrasto con il diritto di proprietà e con il principio di libertà d’iniziativa economica, in quanto il regime vincolistico alberghiero, risalente agli anni trenta, precisamente al R.D.L. 2 gennaio 1936 n. 274 sarebbe rivolto ad “accordare una tutela prioritaria allo sviluppo turistico, ritenuto strategico per l’economia nazionale” (sentenza cit.). La compressione del diritto di proprietà privata, conseguente all’imposizione del vincolo ora previsto anche dalla legge n. 1/2008, si giustificherebbe per la sua funzione sociale, coincidente con il miglioramento del mercato turistico, il mantenimento dell’integrità del patrimonio turistico-ricettivo e la tutela dei livelli di occupazione del settore.

    Eppure non si può fare a meno di osservare che, nonostante siffatti encomiabili obiettivi, qualcosa non funziona nel nostro settore turistico, visto che il “Il Bel Paese” con tutte le proprie ricchezze storiche, culturali, artistiche ed architettoniche, paesaggistiche e naturalistiche, non riesce a sviluppare volumi economici significativi in campo turistico, e negli ultimi anni l’aumento del numero di presenze di stranieri è stato motivato più da una convergenza a causa dei pericoli derivanti della scena internazionale che non dall’appetibilità dell’offerta.

    Non sarà colpa del vincolo alberghiero, ma se la mentalità è questa, ovvero di voler “fare sistema” attraverso simili costrizioni, si corre il rischio di ottenere l’effetto opposto, coltivando una mentalità dell’”obbligo” piuttosto che dell’”opportunità”, e non si andrà troppo lontano. Mi viene in mente un anziano gestore di una spiaggia ligure (la coincidenza geografica con la sentenza in esame è soltanto un caso), che ho conosciuto e frequentato per anni quando avevo i figli piccoli, il quale mi disse un giorno che gli scogli poco ospitali per la cd. “elioterapia”, che il Comune aveva appena collocato in quel tratto di riva, li aveva chiesti lui così malsistemati, perché nella sua logica c’era la convinzione che i bagnanti, non trovando scogli accoglienti avrebbero preso lettino ed ombrellone, spendendo il giusto. Vi lascio immaginare che fine può aver fatto una simile gestione, sebbene il nostro “lupo di mare” abbia resistito sulla breccia, vivacchiando un bel po’ ed accontentandosi dei (malcapitati) vacanzieri di luglio ed agosto.

    Il fatto è, e poi concludo, che queste considerazioni valgono  in buona misura non soltanto nel campo alberghiero, ma più in generale, e sono sintomatiche di una logica forse non troppo attuale: in edilizia penso soprattutto all’eccessivo rigorismo in tema di destinazioni d’uso, mutamenti con senza opere e relative discipline, che s’intersecano, sovrappongono e contraddicono tra legislazione nazionale, legislazione regionale, nome regolamentari e di piano regolatore locale.

    E se fosse fare un bel reset?

    Per approfondire questi argomenti con l'avv. Teresio Bosco segui il corso in Video Conferenza Elementi di Diritto Pubblico, Privato e Urbanistico

  • Teresio Bosco 13 febbraio 2017

    Amianto e bonifica. Tocca agli edifici pubblici

    Sulla Gazzetta ufficiale del 24 gennaio u.s. è stato pubblicato il bando per le pubbliche amministrazioni finalizzato alla presentazione delle domande di finanziamento per gli interventi di bonifica degli edifici pubblici contaminati da amianto, utilizzando il Fondo attivato presso il Ministero dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare (di cui all’art. 56 comma 7 della legge 28 dicembre 2015 n. 221), limitatamente alla fase della progettazione preliminare e definitiva. Non si tratta pertanto del finanziamento di opere, o dell’acquisto di beni, mezzi o materiali, come del pari non saranno finanziabili le spese di progettazione di interventi già realizzati prima della pubblicazione del bando.

    Vi possono concorrere tutte le pubbliche amministrazioni elencate dall’art. 1 comma 2 D.Lgs. 30 marzo 2001 n. 165 (Amministrazioni dello Stato, compresi istituti e scuole di ogni ordine e grado ed altre istituzioni educative; aziende ed amministrazioni dello Stato ad ordinamento autonomo,; Regioni; Province; Comuni; Comunità montane e consorzi; istituzioni universitarie; istituti autonomi case popolari, Camere di Commercio e loro associazioni; tutti gli enti pubblici non economici; Amministrazioni, aziende ed enti del Servizio sanitario nazionale; il CONI) per gli interventi di bonifica di beni contaminati da amianto, ai fini della rimozione e smaltimento dell’amianto e dei manufatti in cemento – amianto, sulla scorta di alcuni criteri di priorità, fissati per l’appunto dal bando.

    Il finanziamento è previsto fino ad un massimo complessivo di €. 15.000 (art. 1, comma 2), per edifici e strutture di proprietà degli pubblici (i), destinati allo svolgimento delle attività dell’ente o di attività di interesse pubblico (i). Una sola domanda per ciascun ente, che può peraltro riguardare anche più unità all’interno dello stesso edificio.

    Le richieste verranno accettate dal 30 gennaio al 30 marzo 2017, secondo le modalità indicate dall’art. del bando, ovvero mediante il sito (applicativo scaricabile)

  • Redazione 11 febbraio 2017

    Dalle cattive valutazioni immobiliari la cattiva finanza

    Il rapporto tra immobili, banche e credito è oggetto del convegno “Nella volatilità dell’economia rendiamo solido il mattone”

    Le banche hanno un portafoglio di mutui garantiti da 365 miliardi di immobili, ma il tempo di recupero di un credito in Italia in media è di 1120 giorni (con la media Ocse che è meno della metà di quella nazionale: 553 giorni), con profonde differenze territoriali, visto che la media è di 855 giorni a Torino e di 2022 a Bari. Oltretutto, le procedure di vendita degli immobili all’incanto costano il 25% del prezzo dell’asta. Insomma, non sempre è facile riscuotere un credito.

    Il rapporto tra immobili, banche e credito è oggetto del convegno “Nella volatilità dell’economia rendiamo solido il mattone” organizzato oggi dal Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati (CNGeGL), dalla Cassa Italiana di Previdenza e Assistenza dei Geometri liberi professionisti (Cipag) e dalla Fondazione Geometri e con lapartecipazione di Alessandro Penati (Fondo Atlante), rappresentanti dell’ABI, della Banca d’Italia e professionisti legali ed esperti del settore, in cui viene presentata Inarcheck*, dal 16 febbraio prossimo la prima società di ingegneria accreditata per il riesame delle valutazioni immobiliari. 

    Dietro ogni finanziamento bancario c’è una garanzia. E spesso quella garanzia è un immobile. Tra tutte le valutazioni effettuate da Inarcheck, più del 90% non risultano corrette. Con oltre 250.000 mila valutazioni immobiliari effettuate annualmente per l’erogazione dei mutui (tasso di disallineamento tra valore di mercato e stima del perito oscillante tra 60% e 90%) è evidente la necessità di un sistema di valutazione certificato, univoco ed efficace. Anche perché più del 40% del totale delle sofferenze bancarie è riconducibile al comparto immobiliare. Allora, stabilire un corretto valore degli immobili, identificare professionisti competenti e procedure di riesame delle valutazioni affidabili, sono aspetti fondamentali per tutte le eventuali tappe successive: l’erogazione di nuovi finanziamenti, il recupero del credito specie se deteriorato, lo smaltimento delle sofferenze, un mercato dei Non Performing Loans, il rilancio dell’economia. Perché dalle cattive perizie nasce la cattiva finanza.

    Su ruolo, requisiti e caratteristiche del perito, sugli standard di valutazione italiani ed europei, come sulle procedure, sono intervenute diverse modifiche normative, a livello europeo, nazionale, ministeriale e due circolari della Banca d’Italia che hanno introdotto, per la prima volta, il requisito della certificazione, l’indipendenza dei periti, adeguato il livello di affidabilità della stima a standard di riferimento uniformi e definito il ruolo delle banche nel riesame delle perizie. In particolare, per il sistema bancario, si rende sempre più importante appoggiarsi a professionisti competenti e a tali obiettivi risponde Inarcheck, che si candida a sostenere gli istituti di credito nella verifica della corretta valutazione degli immobili, secondo modalità già in linea proprio con le recenti circolari della Banca d’Italia.

    “Prima nei fatti e poi anche nelle norme per i periti immobiliari sono imposti requisiti di competenza e indipendenza nel rispetto degli standard a garanzia dell’affidabilità”, ha  spiegato

    Antonio Benvenuti, Vice Presidente Consiglio Nazionale Geometri. E’ cambiato lo scenario e alle banche è assegnato il controllo della valutazione immobiliare, momento in cui entra in scena il riesame. Il convegno di oggi è partito da questo punto e dall’esperienza di Inarcheck, la prima società di ingegneria accreditata proprio per il riesame delle valutazioni immobiliari, per capire quale sarà il futuro del settore. Il problema degli NPL – ha proseguito Benvenuti – non deriva dalla valutazione degli immobili. Si sta cercando di creare un mercato dei crediti deteriorati attraverso l’apertura al pubblico, privati e fondi di investimento, trasparenza. Come categoria dei geometri, da sempre in prima linea in questo campo, crediamo che questa sia la strada giusta”, ha concluso.

    A questo confronto tra sistema bancario e professionisti per capire come corrette valutazioni immobiliari possono aiutare le banche a smaltire i Non Performing Loans, a garantire nuovo credito e nuovi finanziamenti, e a rilanciare l’economia, partecipano: 

    Alessandro Penati, Presidente Quaestio Capital Management sgr

    Giampiero Bambagioni, docente di Estimo e Valutazione Università Sapienza Roma e presidente Comitato Scientifico Inarcheck S.p.A.

    Elisa Brodi, ricercatrice presso la Divisione economia e diritto Servizio Studi Banca d’Italia

    Angelo Peppetti, Direttore Strategie e Mercati Finanziari – Ufficio Crediti ABI

    Giulio Borella, Giudice del Tribunale di Vicenza 

    Luciano Pizzichini, Responsabile Ufficio Perizie Banco Popolare

    Simone Luchini, Fondatore Associazione  T.S.E.I. -  Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane  T6  

    Thomas Plankl, Responsabile tecnico della Banca Popolare Volksbank

    Antonio U. Petraglia, Studio legale Petraglia & Associati

    Antonio Benvenuti, Vice Presidente Consiglio Nazionale Geometri

    Modera i lavori Enrico Cisnetto, editorialista 

    Guarda il Video del convegno "Rendiamo solido il Mattone" e scopri come diventare un Valutatore Immobiliare Certificato.

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