Un hotel a 4 stelle genera 2 milioni di reddito operativo l'anno. Di quei 2 milioni, quanto dipende dall'edificio? E quanto dal brand, dalla clientela fidelizzata, dal booking engine proprietario?
La maggior parte dei valutatori immobiliari non si pone la domanda. E questo è un problema, perché se non separi le due componenti finisci per attribuire all'immobile un valore che in parte non è suo.
Non succede solo con gli hotel. Un centro commerciale ha un tenant mix che genera attrattività, e quell'attrattività può avere componenti intangibili misurabili. Un edificio direzionale con un building management system avanzato produce dati di utilizzo che incidono sul reddito operativo. Sono soldi veri, non concetti astratti. Ma finora non c'era uno strumento europeo pensato per gestire queste situazioni.
Da aprile 2025 c'è. TEGOVA ha pubblicato gli EVS-IA 2026, primo standard europeo dedicato alla valutazione dei beni intangibili. Centocinquantatré pagine, 5 standard normativi, 3 approcci valutativi. Per chi fa valutazioni immobiliari non è un documento da leggere tutto, ma alcune parti vanno conosciute. Vediamo quali.
Il meccanismo che conta: le Contributory Asset Charges
Quando un immobile operativo genera reddito, quel reddito dipende da più asset insieme. L'edificio, il brand, il software, la forza lavoro, i contratti. Il problema valutativo è separare il contributo di ciascuno.
Gli EVS-IA 2026 usano le Contributory Asset Charges (CAC). Il concetto: per ogni asset che contribuisce al reddito si calcola il rendimento economico che un operatore di mercato richiederebbe. Lo sottrai dal flusso di cassa totale. Quello che resta è il reddito attribuibile all'intangibile che stai valutando.
Per un hotel, le CAC ti permettono di togliere dal reddito operativo la quota che "spetta" all'edificio, alla forza lavoro assemblata, al capitale circolante. Quello che rimane è il reddito generato dal brand e dalla clientela. Senza questo passaggio, il valutatore immobiliare sovrastima la componente fisica. Succede più spesso di quanto si pensi.
Cosa c'è dentro lo standard
Lo standard definisce cosa sia un bene intangibile identificabile e cosa non lo sia. Il goodwill, per esempio, non è un intangibile identificabile: è un residuo, quello che avanza quando hai allocato tutto il resto.
Sui metodi valutativi non ci sono sorprese: income, market, cost. Ma l'applicazione agli intangibili ha regole sue. L'income approach prevede quattro metodi specifici (Relief-from-Royalty, MPEEM, Incremental Cash Flow, With-and-Without). Il market approach funziona solo se trovi transazioni comparabili, e per gli intangibili è raro. Il cost approach usa il costo di riproduzione o sostituzione, depurato dall'obsolescenza.
Due punti che vale la pena segnalare. La vita utile di un intangibile non coincide con la vita legale né con l'ammortamento contabile: va calcolata su base economica, considerando obsolescenza tecnologica, cicli di innovazione, barriere competitive. E quando l'incertezza è alta, lo standard richiede di riportare un range di valore, non un numero secco.
In Italia i PIV 2015 trattano i beni immateriali nella Sezione III.5. Gli EVS-IA 2026 sono un'altra cosa: più ampi, più strutturati, e allineati al quadro normativo UE.
La sintesi per valutatori immobiliari
Sandro Ghirardini, CEO di STIMATRIX e Segretario Generale di E-Valuations, ha preparato una sintesi degli EVS-IA 2026 pensata per chi fa valutazioni immobiliari. Sette pagine, dritte al punto: quando l'intangibile entra nella valutazione di un immobile, come riconoscerlo, come isolarlo, quali errori evitare.
Scarica la sintesi in PDF
Riferimenti
EVS-IA 2026 (PDF, 153 pagine, gratuito): www.e-valuations.org
Assistente EVS 2025 + EVS-IA 2026 integrati: www.EVS2025.it
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Categorie:
Beni intangibili o immateriali