(Corte di Cassazione 26 aprile 2017 n. 10302)

I rapporti di vicinato, si sa, sono ottimi quando non sono pessimi, e quando tra vicini succede che si passi dall’amore all’odio più viscerale ogni pretesto di lite diventa buono, spesso andando a scavare nel passato ed accendendo micce per dare fuoco alle polveri nella battaglia tra fabbricati, il più delle volte perdendo artatamente la memoria, o più banalmente rinnegando, degli assensi ad un facere dati solo verbalmente e mai tradotti in atto scritto.  Il risultato di tutto questo calore italico, che si trasforma nel ben noto “Lei non sa chi sono io” fino al più pericoloso “gliela faccio passare io” dà modo all’industria della “Giustizia” di produrre un discreto profluvio di processi che in buona parte percorrono l’intero iter fino ad approdare in Corte di Cassazione, sovente con la complicità di decisioni di merito che alternano opposti punti di vista tra primo e secondo grado, e che trovano fondamento in perizie tecniche non sempre (anch’esse) esaustive.

Alla Corte di Cassazione tocca dunque il compito, nell’esercizio della propria funzione nomofilattica (ovvero di garante della corretta applicazione delle norme di legge) di fissare i principi di ordine generale alla luce dei quali devono (recte dovrebbero) essere decise le singole liti.

La sentenza in commento, regolando per l’appunto una lite tra vicini - non l’unica, per quanto emerge dalla motivazione - e le loro finitime costruzioni che vorrebbero reciprocamente demolite, se pur non contiene particolari novità e dunque si pone sulla scia delle precedenti, tuttavia mi è parsa interessante in due passaggi, che provo a sintetizzare, non essendo la lettura di per sé molto agevole:

a)     Il primo lo si ricava direttamente dalla motivazione della sentenza, nel senso che essa definisce in modo netto il rapporto tra norme di legge (recte di codice civile) e norme regolamentari amministrative o di strumentazione urbanistica, che alle prime devono cedere il passo e riconoscere la precedenza, e ciò in particolare ai fini della individuazione della nozione di costruzione, che andrebbe desunta, si legge nella sentenza, dall’art. 873 Co. Civ. e non altrimenti. Le norme di piano di recupero edilizio, ma alla stessa stregua andranno considerate le altre disposizioni della normazione urbanistica in generale, là dove dispongono diversamente ed incidono sul regime delle distanze andranno disapplicate in quanto norme contra legem;

b)     Il secondo punto è per l’appunto il richiamo alla nozione di costruzione, che va desunta, sottolinea la sentenza, dall’art. 873 Cod. Civ. (Distanze nelle costruzioni. Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore). Orbene, l’elaborazione ermeneutica di quella norma ha chiarito che deve intendersi per “costruzione” qualsiasi opera stabilmente infissa al suolo che per solidità, struttura e sporgenza dal terreno possa creare quelle intercapedini dannose che la legge, stabilendo la distanza minima tra le costruzioni, intende evitare (Cass. 12 marzo 2014 n. 5753, cit. in Garofoli – Iannone “Codice Civile”, NELDIRITTO Editore, 2014). Pertanto la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo (Cass. 17 giugno 2011 n. 13389, cit. id), ed anche un manufatto che, seppure privo di pareti, realizzi una determinata volumetria (id. 14 marzo 2011 n. 5934 cit. id.).

Sulla scorta dei detti principi sono state ritenute illegittime, e pertanto da disapplicare, le norme di piano di recupero edilizio là dove disponevano diversamente in merito alla nozione di fabbricato o costruzione, andando ad incidere sul regime delle distanze. La sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento volumetrico non può che essere considerata come nuova costruzione, per cui deve rispettare la normativa sulle distanze vigente al momento della sua realizzazione, e ad essa non potranno estendersi i benefici della costruzione originaria, che si esauriscono con il completamento strutturale e funzionale di quest’ultima. Il principio della prevenzione (forma elegante per tradurre la più prosaica regola secondo cui il primo che arriva sul confine detta le distanze anche per l’altro) non vale tuttavia a costituire in capo al preveniente una posizione di diritto sul fondo che non si strettamente ancorata e dipendente dalla costruzione realizzata per prima, nel senso che ove questa venga meno, ad esempio per essere demolita e sostituita da un quid novi, si esauriranno con essa i “commoda”. Quindi il principio di prevenzione non dà vita ad un assetto definitivo di rapporti tra vicini, non costituisce uno ius in re aliena, a meno che non si consolidi attraverso l’usucapione, ma è strettamente connaturato all’esistenza della costruzione per prima insediata sul fondo.

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Urbanistica